你知道怎麼樣購買法拍屋嗎?拍板成交-法拍屋的大學問
由温毓梅律師徐因皜法務共同撰文
在今年(2024年)2月,在大陸河南有一名男子買了一間法拍屋,因為屋內的電燈損壞需要維修,在打開天花板的同時,發現天花板中竟然藏著大量的現金 。
之前台灣也有人標到法拍屋,且屋內有前屋主的遺留物,但得標者擅自把這些遺留物處理掉,而過了一段時間,原屋主找上門來的事件發生 。
買法拍屋有哪些流程呢?如果碰到上這類情形要怎麼解決呢?文章就來解答
【法拍屋】
首先來介紹一下法拍屋是怎麼來的,法拍屋強制執行程序的一環,當一個人欠債還不出錢 ,但是名下有房地產時,債權人透過查封債務人的不動產後拍賣還債,在這個流程中所拍賣的不動產,就是法拍屋。
法拍屋也會因拍賣單位的不同,而有不同的名字及流程,如果是法院自己拍賣的就叫法拍屋;如果是由法院委託台灣金融資產服務股份有限公司(簡稱:台灣金服公司)拍賣的,就叫金拍屋;如果是債權銀行向法院申請強制執行,但是無人應買,最後由債權銀行自行買下並拍賣的,就叫銀拍屋 。
【買法拍屋通常會經過以下幾個流程】
寫投標書:法院是採書面,且密封的方式投標,所以要法院領取制式投標書填寫,並以制式信封彌封。
繳保證金:通常是拍賣訂價的20%作為保證金的金額,可以以現金或是支票、翸票方式繳納。
到法院或行政執行處投標:通常都是直接去法院投標是投標。
開標:就是法院會公布所有投標人姓名及金額 ,由金額最高者得標,得標者必須在7天內繳清所有款項。
【法拍屋的拍賣還會分成「點交」或「不點交」的方式來進行,那什麼是「點交」或「不點交」?】
點交的意思是在拍定之後,法院會派書記官和得標者進行確認房屋狀況的程序,同時也會清點是否有債務人所遺留的物品,萬一碰到債務人賴著不走,也可以請法院以公權力強制驅離 ;不點交則是不會進行前述清點的程序,直接以房屋的現況交屋。通常在「不點交」的狀況,可能會碰到俗稱「海蟑螂」的情況,就是指在交屋前賴著不走,甚至威脅不給安家費就把房屋狀況搞得一團糟的債務人;另外,不論是否點交,法院都不負瑕疵擔保的責任 ,意思是,如果房子有漏水,不可以叫法院請人來修,或是修繕費用由法院負擔;如果碰到海蟑螂,只能由得標人自行處理。
有的時候也會聽到一拍、二拍、三拍這些名詞,其實指的就是這個法拍屋被拍賣了幾次,有的時候法拍屋並不會第一次拍賣就順利賣出,如果沒有人投標或投標人所出的最高價沒有達到拍賣的公告底價,且債權人不願意承受的話,就會減價進入第二次拍賣 ;如果二拍同樣還是沒有人買,或是所出的最高價沒有達到拍賣的公告底價,那就會再減價,進入三拍 ;如果三拍同樣還是沒有人買,或是所出的最高價沒有達到拍賣的公告底價,則會進入應買程序 ;應買程序就是法院會直接公告應買公告,請有興趣的人來投標,應買程序跟前面一~三拍不一樣的地方是,先投先贏,所以除了價格要超過公告的底價外(通常是直接沿用三拍的底價),還要投標書最先到達法院,這樣才能得標 。
如果發生了如文章開頭提到的新聞,有債務人遺忘的物品遺留在屋內的狀況的話,要怎麼處裡呢?
基本上,第一個動作是先通知法院,千萬不要私自處理,因為可能有些物品債務人會想要拿回來,如果處理掉後續可能衍生一些麻煩;通知法院之後,法院也會有公告一段時間請債務人領取的招領的程序,如果債務人逾時不領取,這些物品就會由法院拍賣,並且拍賣後的錢也會先提存於法院 。
【動產的法拍】
相對於不動產,沒有激烈的喊價格競標,動產的法拍過程就有趣多了,就像電視上演的一樣,會場會每個人拿一個號碼牌,然後舉牌子喊出價格,而且,拍賣的物品五花八門,從天上飛、地上跑,到水裡游的東西,甚至連虛擬貨幣都有 。
通常法院或行政執行處,會在拍賣日的前一個禮拜就將要拍賣的東西的清單公告在網路上,通常行政執行署的拍賣日期為每個月第一個禮拜二的下午3點 ,而且動產的拍賣通常可以撿到便宜,甚至之前台北有人以400多萬的價格,買到了保時捷 。不過要注意,動產拍賣一率採現況點交,換句話說,得標人也是不可以主張瑕疵擔保 ,以車子為例:不能試車,如果買回去發現電瓶沒電,沒辦法發動,也不能請法院賠修車費。
【結論】
現在有許多人,會透過購買法拍屋來投資,或是自用,而買法拍屋也是有需多要注意的地方,且不論動產或是不動產都沒辦法事先確認物的狀況,所以要下手前建議謹慎評估風險。